广州官宣首套房“认房不认贷”
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广州官宣首套房“认房不认贷”
广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知
穗府办函〔2023〕44号
广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知
各区人民政府，市政府各部门、各直属机构，各有关单位：
为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(建房〔2023〕52号)要求，推动我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：
居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
本通知自《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(建房〔2023〕52号)印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
广州市人民政府办公厅
2023年8月29日
来源：广州市人民政府官网
认房不认贷什么意思?
当涉及到认定房产归属时，“认房不认贷”是一种标准。这个标准意味着，无论购房人是否有贷款记录，只考虑他们名下拥有的房产数量。
对于没有贷款记录的购房人，无论他们购买的是首套房还是多套房，都按照第一套房的标准来认定。这意味着他们可以享受首套房的相关政策和优惠，比如首付比例和贷款利率等。
对于有贷款记录的购房人，无论他们是否已经还清贷款，也无论他们购买的是首套房还是多套房，都会按照第二套房的标准来认定。这意味着他们需要承担更高的首付比例和更低的贷款利率，与首套房相比，可能还会有一些其他的限制和规定。
这个标准的好处是，它简化了认定程序，并且对于购房人来说更加透明和公平。无论购房人的贷款记录如何，他们都可以按照同样的标准来认定房产归属，避免了因为不同的贷款记录而产生的不公平现象。
但是，需要注意的是，这个标准也可能导致一些不良后果，比如一些购房人可能会利用这个标准来规避贷款记录的限制，或者一些房产中介可能会利用这个标准来提高房价。因此，在实施这个标准时，需要采取一些措施来防止这些不良后果的发生。
认房不认贷有什么好处?
1、降低房贷利率：对之前有房贷记录的借款人来说，一旦实施认房不认贷的政策，只要把名下的房子卖出去，因为房屋登记系统里不再有房产信息，再去贷款买房会按首套房贷利率利率执行，比起二套房利率要低，可以大大减少借款人购房成本。
2、减少首付款：如果借款人卖房后再贷款买房，根据认房不认贷政策获得首套房资格，则在首付款上也可以少出点钱，一般只要支付30%的首付款就行了，多余的首付款资金可用于其他投资或消费，可以提高资金利用率，改善自己的生活质量。
3、降低购房门槛：有不少借款人在没有认房不认贷政策前，再贷款买房算二套房，实施之后则算首套房，是可以降低房贷门槛的。因为对银行来说买首套房的一般都是刚需，会比较容易给这类人批贷。买二套房则会被认为是一种投资行为，银行除了可能会限制贷款额外外，还可能会提高购房门槛。因此借款人从原本的二套房资格变成首套房资格，毫无疑问购房门槛是会降低的。
4、刺激房地产发展：认房不认贷实施后，因为降低了改善型住房需求的首付和利率成本，让越来越多的借款人为了改善居住环境把之前的小房子卖掉再去换个大房子，从而让房地产市场交易量上升，房企也可以尽快拿到回款，有钱之后就会再去拿地建房，满足更多人的购房需求。
认房不认贷是利好还是利空?
“认房不认贷”会对国内地产行业造成什么样的影响?对于这个问题，诺德基金研究员杨雅荃认为，《通知》将“认房不认贷”作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，从目前来看，“认房又认贷“主要在一线城市施行，在“一城一策”工具箱扩容背景下未来一线城市或将逐步放松地产销售方面限制。随着房地产市场需求的企稳以及企业信用端的改善，房企的经营状况或将得到显著改善。
目前申万一级地产行业平均市净率为0.8，部分园区企业、物业企业估值还会略有偏高，而纯地产开发业务的公司普遍估值较低，即使是全国性的龙头房企，估值破净也是较为普遍的现象，这隐含了市场对其开发业务有可能亏损的假设。
然而房地产开发业务不仅具有周期性，其产品也具备消费品属性。在过去的一轮行业景气度下滑中，经营效率低、风险敞口大的企业已经逐渐被市场出清。而在产品端，各家房企的楼盘因为质量、服务、保障度的差异，其产品溢价与去化率有了显著分化。所以诺德基金研究员杨雅荃认为，由于行业供给侧的出清，以及未来需求端的回暖，优秀龙头房企的净利率也将逐渐回归正常水平。
此外，诺德基金杨雅荃表示，即使是在当前的行业环境下，龙头房企仍能维持盈利，后续一旦行业回暖，其利润率还能企稳回升，这些房企的投资价值有望逐步得到市场发现与认可。并且，由于地产链上下游产业链很长，市场空间非常大，很多品种有持续更新需求，行业竞争格局也很分散，部分品种还处于消费升级过程中，是长期投资的较佳赛道。
总的来说，诺德基金杨雅荃认为当前纯地产开发业务的公司估值破净的情况意味着市场担心地产公司可能存在的亏损风险。不过，随着行业供给侧的出清，那些经营效率低、风险敞口大的企业已经逐渐被市场出清，未来产品质量强、服务好的优秀龙头房企的利润率有望企稳回升。
认房又认贷有哪些弊端?
1、资金压力：由于购房时不再需要提供过去的贷款记录，这可能导致购房者在财务上承担更大的风险。购房者可能会过度借贷，导致财务负担过重，增加了债务风险。
2、价格泡沫：在没有严格控制的情况下，购房者可能会通过借贷购买更多的房产，导致房价出现泡沫。这将对整个房地产市场造成不稳定的影响，增加了市场风险。
3、市场不公平：一些人可能会利用“认房不认贷”政策来进行房地产投机，通过购买和出售房产来牟取暴利。这将导致市场资源的不公平分配，增加了一些人的财富差距。